Die Kaution im sozialen Wohnungsbau unterliegt denselben gesetzlichen Regelungen wie im privaten Sektor seit dem Gesetz ALUR. Der Betrag ist auf einen Monat Miete ohne Nebenkosten für eine unmöblierte Wohnung begrenzt. Die Frage nach dem “idealen” Betrag stellt sich im sozialen Wohnungsbau anders, wo Haushalte oft über ein begrenztes Ersparnis verfügen und die Vermieter spezifische Praktiken entwickeln, um diese Eintrittsbarriere abzubauen.
Kaution im sozialen Wohnungsbau: Was die HLM-Vermieter tatsächlich praktizieren
Die gesetzliche Obergrenze setzt ein Limit, ist jedoch keine Verpflichtung, dieses zu erreichen. Mehrere HLM-Ämter haben seit 2023 beschlossen, eine reduzierte oder gestaffelte Kaution für die bescheidensten Haushalte anzuwenden, insbesondere für diejenigen, die Zugang zu Wohnungen haben, die durch PLAI (geförderte Mietkredite zur Integration) finanziert werden. Der Sozialverband für den Wohnungsbau hat diesen Trend in seinem Bericht “Observatoire des impayés et de la prévention 2024”, veröffentlicht im Oktober 2024, dokumentiert.
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Einige Ämter gehen noch weiter. Experimente mit gemeinsam genutzten internen Garantien ersetzen teilweise die klassische Kaution, mit einem symbolischen Betrag von einem halben Monat Miete. Der Hohe Ausschuss für die Unterbringung benachteiligter Personen (HCLPD) hat diese Systeme in einer thematischen Notiz von Juni 2024 mit dem Titel “Innovationen zur Sicherung von Neuankömmlingen” beschrieben.
Für Mieter, die versuchen, die Kaution für eine Sozialwohnung zu bestimmen, hängt der tatsächlich geforderte Betrag also sowohl von der internen Politik des Vermieters als auch vom gesetzlichen Rahmen ab. Ein und dasselbe Organ kann einen vollen Monat für seinen klassischen Bestand und einen halben Monat für seine sehr sozialen Wohnungen anwenden.
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Solidaritätsfonds für Wohnraum und Hilfen zur Kaution
Der FSL (Fonds de solidarité pour le logement) ist das Hauptinstrument zur Finanzierung der gesamten oder teilweise Kaution. Die “Zugang”-Zuweisungen des FSL sind seit 2023 deutlich gestiegen, insbesondere für zwei Profile: Haushalte, die aus Unterkünften kommen, und solche, die in einem DALO-Verfahren engagiert sind. Diese Feststellung ist im nationalen FSL-Bericht 2023-2024 enthalten, der von der Dihal und der Drees im Februar 2025 veröffentlicht wurde.
Der FSL kann die gesamte Kaution oder nur einen Teil davon abdecken, in Form eines zinslosen Darlehens oder eines Zuschusses. Die Zulassungskriterien variieren von Département zu Département, was eine Verallgemeinerung der bewilligten Beträge erschwert.
Visale und sozialer Wohnungsbau: eine erweiterte Abdeckung
Die Visale-Garantie, die von Action Logement verwaltet wird, deckt nun auch die Mieter des sozialen Wohnungsbaus ab und nicht nur die des privaten Sektors. Dieses System ersetzt nicht die Kaution, bietet dem Vermieter jedoch eine Garantie gegen Mietausfälle, was die finanzielle Gleichung für das HLM-Organ verändert.
Ein sozialer Vermieter, der durch Visale abgesichert ist, trägt weniger Risiko bei Mietausfällen. In diesem Kontext ist es weniger gerechtfertigt, die maximale Kautionsobergrenze zu verlangen, da die Visale-Garantie bereits die Miete absichert. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind diesbezüglich unterschiedlich: Einige Ämter halten trotz Visale an einem vollen Monat fest, während andere bereit sind, ihn für berechtigte Personen zu reduzieren.
- Der FSL finanziert die Kaution in Form eines Darlehens oder Zuschusses, mit spezifischen Kriterien für jedes Département
- Die Visale-Garantie deckt Mietausfälle im sozialen Wohnungsbau ab und reduziert das Risiko für den Vermieter
- Action Logement bietet auch den Loca-Pass-Vorschuss an, ein zinsfreies Darlehen mit Obergrenze, das den FSL ergänzen kann
Berechnung des Betrags und besondere Fälle bei möbliertem sozialem Wohnraum
Für eine unmöblierte Miete im sozialen Wohnungsbau darf die Kaution einen Monat Miete ohne Nebenkosten nicht überschreiten. Dieser Betrag ist im Mietvertrag festgelegt und kann weder während der Vertragslaufzeit noch bei einer Verlängerung geändert werden.
Die möblierte Vermietung, auch im sozialen Wohnungsbau (Wohnheime für junge Berufstätige, Mietwohnungen), erlaubt eine höhere Kaution, bis zu zwei Monaten Miete ohne Nebenkosten. Der Mietvertrag macht eine Ausnahme: In diesem Rahmen darf keine Kaution verlangt werden.
Ratenzahlung: Was die Praxis sagt
Das Gesetz sieht keine Ratenzahlung der Kaution vor. Der Mieter muss grundsätzlich den gesamten Betrag bei der Unterzeichnung des Mietvertrags zahlen. In der Praxis akzeptieren jedoch mehrere soziale Vermieter eine gestaffelte Zahlung in den ersten Monaten, insbesondere wenn der FSL seinen Anteil noch nicht gezahlt hat.
Diese Flexibilität liegt im Ermessen des Organismus. Sie ist kein Recht des Mieters und ist in der Regel nicht im Mietvertrag selbst festgehalten. Die verfügbaren Daten erlauben keine Einschätzung, wie viele soziale Vermieter dieses Arrangement formal anbieten.
Rückgabe der Kaution am Ende des sozialen Mietverhältnisses
Die Rückgabefrist ist dieselbe wie im privaten Sektor. Wenn der Zustand des Auszugs mit dem des Einzugs übereinstimmt, hat der Vermieter einen Monat Zeit, um die gesamte Kaution zurückzugeben. Bei festgestellten Schäden verlängert sich diese Frist auf zwei Monate.
Der soziale Vermieter kann von der Kaution Beträge einbehalten, die aus unbezahlten Mieten, nicht regulierten Nebenkosten oder Instandhaltungsarbeiten resultieren. Jede Einbehaltung muss durch ein Dokument (Rechnung, Kostenvoranschlag, Vergleichszustandsbericht) gerechtfertigt sein.
- Rückgabe innerhalb eines Monats, wenn der Zustand des Auszugs übereinstimmt
- Rückgabe innerhalb von zwei Monaten bei Schäden, mit obligatorischen Nachweisen
- Jede nicht gerechtfertigte Einbehaltung kann angefochten werden, auch vor der Abteilungskommission für Schlichtung
Eine Kaution, die nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgegeben wird, zieht Strafen nach sich: eine Erhöhung von 10 % der monatlichen Miete pro Monat Verspätung. Diese Regel gilt gleichermaßen für soziale und private Vermieter.
Der Betrag der Kaution im sozialen Wohnungsbau ist nicht nur eine Frage der gesetzlichen Obergrenze. Er ergibt sich aus einem Abwägen zwischen der Politik des Organismus, den mobilisierbaren Hilfen des Mieters und der Versicherungsschutz des Vermieters. Die betroffenen Haushalte sollten vor der Unterzeichnung die genauen Bedingungen bei ihrem zukünftigen Vermieter überprüfen und den FSL oder Visale so früh wie möglich in ihrem Verfahren anfragen.