De waarborgsom in de sociale woningbouw valt onder dezelfde wettelijke regels als in de private sector sinds de ALUR-wet. Het bedrag is beperkt tot één maand huur exclusief kosten voor een leegstaand huurhuis. De vraag naar het “ideale” bedrag stelt zich anders in de sociale woningbouw, waar huishoudens vaak over een beperkte spaarpot beschikken en waar verhuurders specifieke praktijken ontwikkelen om deze drempel voor toegang tot de woningen te verlagen.
Waarborgsom in sociale woningbouw: wat de HLM-verhuurders daadwerkelijk toepassen
De wettelijke limiet stelt een grens, maar is geen verplichting om deze te bereiken. Verschillende HLM-kantoren hebben sinds 2023 gekozen voor een verlaagde of gespreide waarborgsom voor de meest bescheiden huishoudens, met name voor degenen die toegang krijgen tot woningen gefinancierd met PLAI (geholpen huurleningen voor integratie). De Sociale Unie voor Wonen heeft deze tendens gedocumenteerd in haar rapport “Observatorium van wanbetalingen en preventie 2024”, gepubliceerd in oktober 2024.
Ook interessant : Hoe je gemakkelijk toegang krijgt tot een torrentwebsite na een blokkade
Sommige kantoren gaan verder. Experimenten met gecombineerde interne garanties vervangen gedeeltelijk de klassieke waarborgsom, met een symbolisch bedrag van een halve maand huur. Het Hoge Comité voor de Huisvesting van Kansarme Personen (HCLPD) heeft deze regelingen beschreven in een themanotitie van juni 2024 met de titel “Innovaties op het gebied van beveiliging van nieuwkomers”.
Voor huurders die proberen om de waarborgsom voor een sociale woning te bepalen, hangt het werkelijk gevraagde bedrag dus zowel af van het interne beleid van de verhuurder als van het wettelijke kader. Eenzelfde organisatie kan één volle maand toepassen op haar reguliere park en een halve maand op haar zeer sociale woningen.
Aanvullende lectuur : Eerste baan in digitale marketing: hoe kies je het juiste stagebedrijf?
Solidariteitsfonds voor huisvesting en hulp bij de waarborgsom
Het FSL (Solidariteitsfonds voor Huisvesting) is de belangrijkste hefboom om geheel of gedeeltelijk de waarborgsom te financieren. De “toegang” toewijzingen van het FSL zijn sinds 2023 aanzienlijk toegenomen, vooral voor twee profielen: huishoudens die uit opvangstructuren komen en degenen die betrokken zijn bij een DALO-procedure. Deze vaststelling staat in het nationale FSL-rapport 2023-2024, gepubliceerd door de Dihal en de Drees in februari 2025.
Het FSL kan de volledige waarborgsom dekken of slechts een fractie, in de vorm van een renteloze lening of subsidie. De criteria voor geschiktheid variëren van departement tot departement, wat het moeilijk maakt om generalisaties te maken over de toegekende bedragen.
Visale en sociale woningbouw: een uitgebreide dekking
De Visale-garantie, beheerd door Action Logement, dekt nu ook huurders van de sociale woningbouw en niet alleen die van de private sector. Dit systeem vervangt de waarborgsom niet, maar biedt de verhuurder een garantie tegen huurachterstanden, wat de financiële vergelijking voor de HLM-organisatie verandert.
Een sociale verhuurder die door Visale gedekt is, loopt minder risico op huurachterstanden. In deze context is het minder gerechtvaardigd om het maximale plafond van de waarborgsom te eisen, aangezien de Visale-garantie de huur al beveiligt. De ervaringen op de werkvloer verschillen hierover: sommige kantoren handhaven de volle maand ondanks Visale, terwijl anderen bereid zijn deze te verlagen voor in aanmerking komende doelgroepen.
- Het FSL financiert de waarborgsom in de vorm van een lening of subsidie, met specifieke criteria voor elk departement
- De Visale-garantie dekt huurachterstanden in de sociale woningbouw, waardoor het risico voor de verhuurder vermindert
- Action Logement biedt ook de Loca-Pass vooruitbetaling aan, een renteloze lening met een plafond die het FSL kan aanvullen
Berekening van het bedrag en bijzondere gevallen in gemeubileerde sociale huur
Voor een ongemeubileerde huur in sociale woningbouw mag de waarborgsom niet meer dan één maand huur exclusief kosten bedragen. Dit bedrag is vastgelegd in het huurcontract en kan niet worden herzien, noch tijdens de looptijd van het contract, noch bij een verlenging.
De gemeubileerde huur, ook in de sociale woningbouw (woningen voor jonge werkenden, woningen met een mobiliteitscontract), staat een hogere waarborgsom toe, tot twee maanden huur exclusief kosten. Het mobiliteitscontract vormt een uitzondering: er mag in dit kader geen waarborgsom worden geëist.
Betalingssplitsing: wat de praktijk zegt
De wet voorziet niet in een betalingssplitsing van de waarborgsom. De huurder moet in principe het volledige bedrag bij de ondertekening van het huurcontract betalen. In de praktijk accepteren verschillende sociale verhuurders echter een gespreide betaling in de eerste maanden, vooral wanneer het FSL zijn deel nog niet heeft betaald.
Deze flexibiliteit blijft aan de discretie van de organisatie. Het is geen recht van de huurder en staat meestal niet in het huurcontract zelf. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te meten hoeveel sociale verhuurders deze regeling op een formele manier aanbieden.
Terugbetaling van de waarborgsom aan het einde van de sociale huur
De termijn voor terugbetaling is dezelfde als in de private sector. Als de eindinspectie overeenkomt met de begininspectie, heeft de verhuurder een maand de tijd om het volledige bedrag van de waarborgsom terug te betalen. In geval van geconstateerde schade bedraagt deze termijn twee maanden.
De sociale verhuurder kan bedragen inhouden op de waarborgsom voor onbetaalde huren, niet-gecorrigeerde kosten of huurherstellingen. Elke inhouding moet worden gerechtvaardigd door een document (factuur, offerte, vergelijkende inspectie).
- Terugbetaling binnen een maand als de eindinspectie overeenkomt
- Terugbetaling binnen twee maanden in geval van schade, met verplichte bewijsstukken
- Elke onrechtmatige inhouding kan worden betwist, ook voor de departementale verzoeningscommissie
Een waarborgsom die niet binnen de wettelijke termijnen wordt terugbetaald, leidt tot boetes: een verhoging van 10% van de maandhuur per maand vertraging. Deze regel geldt identiek voor sociale en private verhuurders.
Het bedrag van de waarborgsom in sociale woningbouw is niet alleen een kwestie van wettelijke plafonds. Het is het resultaat van een afweging tussen het beleid van de organisatie, de beschikbare hulp voor de huurder en de verzekeringsdekking van de verhuurder. De betrokken huishoudens doen er goed aan om bij hun toekomstige verhuurder de exacte voorwaarden te controleren vóór de ondertekening, en om het FSL of Visale zo vroeg mogelijk in hun proces aan te vragen.